中国房地产2025年一季度展望：二手房市场仍将表现最好；关注更多刺激措施2025年1月13日|
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2025年一季度展望：二手房市场仍将表现最好；关注更多刺激措施
我们在本篇报告中总结了2024年9月末政策放松后四季度的房地产市场表现，并展望了2025年一季度前景。
2024年四季度：房地产销售面积高于预期，尽管在2025年初有所放缓。一线城市和部分二线城市的平均房价环比回升，但由不同的房价区间驱动。自11月份以来，深圳房价环比涨幅最高。到2024年底，我们看到新政策更多地侧重于城中村改造计划和保交房。
2025年一季度：一季度通常是房地产市场的淡季。我们预计75个城市的销售面积和整体二手房市场将同比正增长。但全国一手房市场、土地出让、新开工和竣工面积的同比下降趋势可能会持续。3月份也将是观察开发商流动性状况的重要时点，因为这将是今年债券偿付的第一个压力点。
我们预计，短期内覆盖范围内开发商的股价将在一定区间内波动，区间上限将由房价企稳的改善所驱动，区间下限将由低于预期的政策趋势和弱于预期的房地产市场复苏迹象所驱动。覆盖范围内开发商当前股价再次处于区间下限，反映出在没有额外政策支持的情况下，房价企稳的可预见性较低。因此，我们预计估值将在一季度回升，推动因素包括：1）持续的政策宽松势头，这可能会改善房价企稳的前景，包括3月份两会上即将公布城中村改造计划（将催生更多需求）和房地产去库存的资金支持细节、降准后住房公积金贷款利率和房贷利率下调，以及一线城市可能进一步放松限购；2）一线城市和部分二线城市出现房价回升的更多迹象，从而提振股市对房地产市场企稳的信心。我们给予买入评级的股票包括中国海外发展(688.HK)、华润置地(1109.HK)、绿城中国(3900.HK)和龙湖集团(960.HK)。
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2025年1月13日
图表1:当前股价和我们的12个月目标价比2021年以来的最低股价平均高出38%/85%，但比峰值低65%/低52%
我们在悲观/基本/乐观情景下的估值与覆盖范围内开发商自本轮下行周期以来的历史股价区间相比较
SharepricesasofJan9,2025
图表2:我们在悲观/基本/乐观情景下的估值隐含的平均库存减值分别为44%/27%/15%，而目前市场计入的水平为38%
悲观/基本/乐观情景下的估值隐含的库存减值与市场计入的水平相比较
(1)Forourbear/base/bullcasevaluation,detailsinthereportdated22October
2024“ChinaRealEstate:ASPstabilizationmorevisible;Buydeveloperswith
资料来源：Datastream,高盛全球投资研究部
strongsaleablepipeline(4Buysand6downgrades)”.(2)SharepricesasofJan9,2025.
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2025年一季度政策：为具有可持续性的复苏提供支撑
到2024年底，我们看到新出台政策(图表3)更多地侧重于城市更新（城中村改造计划从35个城市扩大到300个城市，货币化安置将超过之前100万套的计划）和保交房（10月中旬至11月底批准了1.37万亿元白名单贷款，2024年目标为4万亿元），同时仍在等待去库存和土地储备回购方面的更多实施。展望2025年一季