上海·绿城玫瑰园广告筹划;第一局部上海高端别墅市场营销分析;一．上海高端别墅工程根本情况;第一局部上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅工程根本情况/在售高端别墅一览;容积率：32个楼盘中容积率最高的0.3，最低的0.06；容积率小于0.2的工程有12个，为所有工程的37%；的工程20个，为62%；
规模最大规模为2000亩的佘山银湖别墅，最小规模60亩〔西郊一品花园〕；200亩以下工程7个，占21%；1000亩以上工程8个，占40%。
单栋面积32个工程中19个单栋面积1000平米以下，为59%。此外，以上工程单栋面积主要集中在400平米-700平米区间，大户型主要集中900平米-1200平米区间。;0.2以下〔含0.2〕容积率别墅一览表;12个容积率0.2以下楼盘中，容积率低于本案的工程4个，为世贸佘山庄园、上海紫园、佘山高尔夫别墅、海源别墅，除海源别墅知名度略低外，均为市场知名度较高的别墅工程。
规模在1000亩左右的别墅四个，为：紫都上海晶园、海源别墅、世贸佘山庄园、上海紫园，这四个楼盘价格定位与本案较接近，其中三个盘都有400平米左右的适中户型。;全国局部高端别墅工程列示;随机抽取国内8个高端别墅工程，其中容积率小于0.2的工程只有1个，占所有工程的12.5%。
其他城市容积率≤0.2的工程所占的比例，大大低于上海高端别墅工程〔37.5%〕，可见，上海高端别墅的整体素质要远高于全国水平。;在销售情况的27个工程多为04年开盘，其中销售率最高的为绿宝园与四季草堂，但体量小。所有楼盘中33%为4月前销售，4-11月8月之内销售总量仅为15%。而据交易中心的数据，平均每月上海市区别墅在180套左右，销售态势堪忧。;三．上海高端别墅营销手法分析;得奖;轰动事件;尊贵定制;以租带售;借助国际代理机构或媒体进行全球营销;金融产品;推介会房展会;平面表现;第一局部上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅营销手法分析/;第一局部上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅营销手法分析/;第一局部上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅营销手法分析/;四．国内高端别墅营销手法分析;1．主题传播语分析;2．全国局部高端别墅营销手法;第???局部工程分析;一．概况阐述;位于上海西南闵行区马桥镇旗忠村；紧邻上海西南地区的交通枢纽莘庄仅8分钟车程；距上海市中心人民广场约27公里〔车程约40分钟〕；距徐家汇车程约25分钟；距离虹桥机场约18公里〔车程约20分钟〕；东距莘奉金高速公路(A4)约5公里；西北距沪杭高速公路约3公里。;;远流长上海城市独有的容纳百川的海派文化底蕴；三十年代上海海派建筑的辉煌成就；继承6000年的马家浜文化源。;整体规划独立别墅237栋以河道划分组团，中局部布48栋大宅别墅、四周围绕189栋标准别墅；面积独具霸气，为上海甚至国内住宅罕见〔大宅平均占地8亩/栋、标准宅平均面积750平米〕；高绿化率、低容积率、水流森林，尊贵大气的别墅格局。;法式、英式、意大利式等过时间考验的百年经典经别墅模式；庭院、泳池、临水私家花园等经典别墅元素的灵活运用；大宅户户大面积水域环绕；户户均有私家花园，可以经营自己的土地。;旗忠18洞高尔夫球场；水上休闲运动区；国际网球中心〔亚洲最大〕；自带7000平米豪华会所。;二．工程SWOT分析;■与徐家汇的交通距离在半小时车程以内——;第二局部工程分析/SWOT分析/;【聚集效应】;【阳光效应】;【阳光效应】;■板块——不属于著名别墅板块。上海别墅板块中，目前佘山以上海稀缺的山坡景观已然成为上海顶级别墅所在心理指认。
■资源——地块不具备自然湖、山景等顶级别墅的天然条件。
■价格——工程总价高，对本案高价定位会有一定影响。;■大师杯——大师杯/亚洲最大的网球场馆。;;三．工程理解;是一个具有典型海派特征的中国顶级城市别墅社区，对当代别墅社区开发具有指导意义的意义。
;;本工程的建筑风格是多元、洋气和经典的，目前已经看到的已经包括法式、英式、意大利式等模式，这和20、30年代上海租界留下的建筑群极其相似。;本工程的规划中强调街区的感觉，强调街区、围墙、院落、边界等元素，这和上海老租界的规划手段有惊人的相似之处。租界原本是一个大社区，洋人造的别墅社区，用于居住，也用来待客办公，是一种形象标识和身份的象征。最早的马路是指租界里用来跑马的规划道路，后来成了整个城市的交通体系。而这种规划布局正是上海的原味。;我们看到上海留下的老洋房、老别墅比起它们的原生地母版